Uma avenida em construção: avenida Chucri Zaidan, na zona sul de São Paulo
A cidade de São Paulo está prestes a passar por uma transformação urbana. Na zona sul da capital, no entorno da avenida Chucri Zaidan, local onde hoje há centenas de casas modestas, muitos terrenos vazios e dois dos principais shoppings da capital, o Morumbi e o Market Place, estão sendo erguidos seis prédios de escritórios.
Outros quatro empreendimentos já constam dos planos das incorporadoras e devem começar a ser construídos nos próximos meses. E há uma série de projetos planejados para a região, como um impressionante complexo de edifícios comerciais e residenciais previsto para ocupar um terreno de 82 000 metros quadrados que pertenceu à fabricante de bicicletas Monark e hoje pertence à Odebrecht Realizações Imobiliárias.
Quando os edifícios já projetados estiverem prontos — estima-se que as obras devam durar cerca de cinco anos —, essa região da Chucri Zaidan deverá se transformar no principal polo comercial de alto padrão da cidade. Caso tudo corra bem, São Paulo terá, então, sua nova Faria Lima.
Um levantamento exclusivo da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle mostra que haverá 653 000 metros quadrados de escritórios no local até 2016 — uma oferta que, segundo as projeções da consultoria, será 57% maior do que a da avenida Paulista e 25% superior à da avenida Faria Lima, a principal área comercial e financeira de São Paulo hoje.
“Isso vai desafogar um pouco as regiões mais centrais, o que é essencial para a cidade atualmente”, diz Fábio Maceira, presidente da Jones Lang LaSalle.
Movimentos semelhantes costumam ocorrer de tempos em tempos nas principais cidades do mundo. O crescimento da economia leva as empresas a precisar de mais escritórios para expandir suas atividades, e novos polos comerciais surgem em regiões que contam com uma infraestrutura mínima de transporte, lojas e restaurantes — e terrenos ainda vazios.
Em Londres, a revitalização de um porto fez surgir o centro comercial Canary Wharf, onde ficam alguns dos prédios mais modernos da cidade. Em São Paulo, a saturação do centro na década de 70 levou as companhias para a avenida Paulista e, depois, para o entorno das avenidas Engenheiro Luiz Carlos Berrini e Faria Lima — que, agora, estão quase inteiramente ocupadas.
Atualmente, a Faria Lima é a localização comercial mais cara de São Paulo: os aluguéis chegam a custar 200 reais o metro quadrado, mais do que se paga perto da Times Square, em Manhattan.
Aluguéis mais baratos, em torno de 100 reais o metro quadrado, são um dos fatores que têm levado as empresas a se instalar nos escritórios que já existem na Chucri Zaidan — o principal complexo de edifícios é o Rochaverá, que tem três torres já prontas e uma em construção, prevista para ser entregue no começo de 2012.
“Já há dois shoppings e uma infraestrutura razoável na região, com uma estação de trem, além de planos para a construção de uma nova ponte sobre o rio Pinheiros, o que tem atraído as empresas”, afirma Emílio Fugazza, diretor da incorporadora Eztec, que já lançou dois empreendimentos na área.
Outras incorporadoras com projetos na região são a Multiplan, a Tishman Speyer, a Yuny, a KS Realty e a WTorre Properties, comprada meses atrás pelo banco BTG Pactual.
O risco para os próximos anos é de não haver demanda para tantos espaços novos. Atualmente, faltam imóveis comerciais em São Paulo, que agora apresenta a menor taxa de escritórios vagos da história e uma das menores ofertas desse tipo de imóvel no mundo, segundo um levantamento da consultoria CB Richard Ellis.
É por isso que as incorporadoras correm para erguer novos espaços na zona sul. O problema é o histórico — já houve outros picos de lançamentos de imóveis comerciais na cidade, e eles deram errado.
No início dos anos 2000, quando a procura de escritórios na capital também era maior que a oferta e a economia crescia, as empresas do setor programaram uma série de novos empreendimentos para os anos seguintes, especialmente na região da Faria Lima.
Em 2003, boa parte dos edifícios estava pronta e vazia — segundo a Jones Lang LaSalle, quase metade dos prédios comerciais na Faria Lima não tinha inquilinos nessa época, o que fez os preços dos aluguéis desabar. Isso prejudicou as incorporadoras, mas não deixou de ser uma boa notícia para as empresas que buscavam escritórios.
O mercado levou quatro anos para se recuperar e, hoje, os aluguéis estão em alta. A construção de um novo, e importante, polo comercial na cidade deve alterar novamente o cenário.
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