Lançamento de um dormitório quadruplicou em SP

Compacto é a nova moda em imóveis

Alexandre Frankel criou a Vitacon há dois anos para atender o público que abre mão de espaço, mas não da localização.

O compacto está na moda. Pequenos, mas cheios de charme e personalidade, carros e apartamentos de luxo em versão reduzida ganham a cena das grandes cidades. No cíclico e previsível mercado imobiliário, depois das salas comerciais, agora as construtoras apostam nos apartamentos de um e dois dormitórios em regiões nobres. Como nos carros, os imóveis possuem os opcionais de uma versão de luxo e - claro - embutem esses diferenciais no preço.

Segundo incorporadoras e empresas de vendas, o preço do metro quadrado desse tipo de produto oscila entre R$ 7 mil e R$ 11 mil o metro quadrado. O que significa dizer que um apartamento do mesmo tamanho ou até menor que o popular Minha Casa, Minha Vida chega, em média, a R$ 500 mil. "É um produto feito para regiões onde há pessoas jovens e com remuneração muito acima da média", diz Emilio Fugazza, diretor da Eztec, que lançou edifício no Campo Belo a partir de 50 metros quadrados a R$ 7,5 mil o m2. Itaim, Vila Olímpia, Jardins, Vila Madalena e Pinheiros são os bairros que abrigam os "compactos premium".

O público é o jovem solteiro, casais e descasados - que querem morar e trabalhar no mesmo lugar, estar a alguns passos de distância de restaurantes badalados - além da nova leva de investidores que começa a experimentar o mercado imobiliário. Existe demanda, portanto, tanto do lado do investidor, quanto do morador - equação perfeita. "São pessoas que que abrem mão de espaço para estar em uma localização menor, é o que sempre aconteceu nas grandes metrópoles", diz João Azevedo, diretor de incorporações da Even.

Para aproveitar a demanda, a empresa está readaptando seu banco de terrenos: iria lançar apartamentos de mais de 200 m2. Chegou a mudar os projetos que já estavam em aprovação na prefeitura. Trocou um lançamento de 250 m2 por apartamentos de 45 e 60 m2 no Campo Belo e vendeu tudo em uma semana. Já tratou de fazer o mesmo em um outro terreno.

A dificuldade em comprar e conseguir formar terrenos - e depois de aprovar na prefeitura - é o principal desafio para "montar esse tipo de produto". "Como é muito difícil conseguir terrenos em locais nobres, para fechar a conta, o preço de venda precisa ser muito alto", afirma Roberto Coelho da Fonseca, da imobiliária Coelho da Fonseca. A participação de apartamentos de 50 m2 nas vendas da imobiliária subiram de 20% em 2005 para 50% este ano. Ele estima que os preços dobraram nesse período.

Mais da metade dos compradores são investidores. Mas não são os clássicos investidores, tanto que muitos financiam o imóvel e pretendem pagar as prestações com o aluguel. "A lei do inquilinato ajudou muito a deslanchar esse mercado", afirma Fábio Soltau, investidor da imobiliária Fernandez Mera. "Temos empreendimento a mais R$ 8 mil o metro quadrado com o dobro de reservas antes do lançamento", diz Soltau.

O empresário Alexandre Frankel abriu, há dois anos, uma incorporadora para fazer exatamente esse tipo de produto. "Me acostumei a trabalhar com problemas de herança e terrenos cheios de problemas", diz. "Gasto boa parte do meu tempo nisso, mas é a matéria-prima desse tipo de imóvel", completa. As grandes empresas não têm o mesmo tempo e disposição para negociar vinte casinhas ao mesmo tempo e, muitas vezes, pagar à vista. No fim do ano passado, a Vitacon vendeu em uma semana apartamentos de 43 m2 a R$ 320 mil. Comprou o terreno ao lado e irá fazer um super compacto. Não sabe ainda o preço final, apenas que ficará acima de R$ 9 mil o metro quadrado.
Como muitos deles são residenciais com serviços, nada mais são do que a releitura dos flats - febre dos anos 90. Mas sem a bandeira de um hotel na frente. "O flat não tinha rentabilidade por conta do custo operacional", diz Frankel. "É uma reinvenção melhorada."

No primeiro semestre, foram lançadas 1632 unidades de um dormitório em São Paulo, 371% acima do mesmo período do ano passado, segundo o Secovi.